Num mercado cada vez mais dinâmico e exigente, surgem novas formas de financiar projetos imobiliários, afastando-se dos modelos tradicionais de crédito bancário. Entre essas soluções inovadoras, destacam-se o crowdfunding imobiliário e a associação em participação — duas alternativas que estão a ganhar força em Portugal, permitindo maior flexibilidade, diversificação e eficiência no acesso ao capital.

Neste artigo, exploramos como funcionam estes modelos, o seu enquadramento legal e fiscal, e de que forma podem contribuir para o crescimento do setor.

O que é o Crowdfunding Imobiliário?

O crowdfunding, ou financiamento colaborativo, consiste na angariação de fundos junto de um conjunto alargado de investidores, normalmente através de plataformas digitais. No setor imobiliário, este modelo permite:

• Financiar a aquisição de terrenos, construção ou reabilitação de imóveis;

• Apoiar promotores com acesso limitado ao crédito bancário;

• Envolver a comunidade de pequenos investidores em projetos com retorno atrativo.

Em Portugal, o crowdfunding é regulado pela Lei n.º 102/2015, de 24 de agosto, que define o Regime Jurídico do Financiamento Colaborativo. Pode assumir várias modalidades: donativo, recompensa, investimento em capital ou empréstimo — cada uma com regras fiscais e contabilísticas específicas .

Enquadramento Fiscal e Contabilístico do Crowdfunding

O tratamento contabilístico e fiscal do crowdfunding depende da relação contratual estabelecida entre a entidade financiada e os investidores. Cada modelo (empréstimo, capital ou donativo) terá consequências distintas para efeitos de IRC, contabilização de receitas e distribuição de lucros .

Associação em Participação: Parcerias com Flexibilidade

A associação em participação é uma forma jurídica que permite a um investidor (associado) participar nos lucros (e eventualmente nas perdas) de uma atividade desenvolvida por outro (associante), sem a criação de uma nova empresa.

Esta solução, regulada pelo Regime Jurídico dos Contratos de Consórcio e de Associação em Participação, é particularmente vantajosa no setor imobiliário, por permitir:

• Partilha de riscos e lucros;

• Colaboração estratégica em projetos de grande escala;

• Manutenção da autonomia de gestão por parte do promotor .

Como se trata contabilisticamente?

Tudo depende do nível de controlo entre as partes:

• Empreendimento conjunto: existe controlo partilhado. Cada parte reconhece a sua quota-parte dos ativos, rendimentos e encargos nas demonstrações financeiras.

• Investimento em associada ou subsidiária: o associante detém o controlo e reconhece como investimento. O associado apenas participa nos resultados, desde que haja influência significativa .

Impacto Fiscal

• O associante não tributa as contribuições recebidas do associado diretamente como lucro.

• O associado não é tributado em IRC pelos lucros distribuídos, desde que cumpra os critérios do regime de “participation exemption”, como percentagem mínima de participação e tempo de detenção .

Sinergias: Crowdfunding + Associação em Participação

A junção destes dois modelos permite uma estrutura híbrida e eficiente:

• O crowdfunding mobiliza pequenos investidores.

• A associação em participação traz parceiros estratégicos com capital e know-how.

• Ambos evitam a criação de novas entidades jurídicas, reduzem complexidade e otimizam fiscalmente os projetos.

São soluções ideais para reabilitação urbana, construção de residências ou projetos de infraestruturas .

O financiamento alternativo — através de crowdfunding ou associação em participação — representa uma oportunidade concreta para inovar no setor imobiliário em Portugal. Promove o acesso a capital, facilita parcerias estratégicas e oferece modelos fiscais e contabilísticos ajustados à realidade atual.

O financiamento alternativo — através de crowdfunding ou associação em participação — representa uma oportunidade concreta para inovar no setor imobiliário em Portugal. Promove o acesso a capital, facilita parcerias estratégicas e oferece modelos fiscais e contabilísticos ajustados à realidade atual.

Para promotores, investidores ou compradores informados, compreender estas ferramentas pode ser o primeiro passo para projetos mais sustentáveis, rentáveis e com impacto real no mercado.

Fontes:

Júlio Wilson, Consultor da Ordem dos Contabilistas Certificados, artigo publicado em imprensa nacional – 09/05/2025.

Regime Jurídico do Financiamento Colaborativo – Lei n.º 102/2015, de 24 de agosto.